Garantie des vices cachés en matière immobilière

Ce cas concerne un vendeur immobilier qui avait connaissance des vices cachés qu’il a dissimulés à un acquéreur.

Un vendeur a cédé à un couple, avec intervention d’un agent immobilier, une maison à usage d’habitation.

L’acte authentique de vente a été dressé par un notaire.

L’acquéreur a constaté après la vente l’existence de désordres importants dont le vendeur avait connaissance.

Une expertise judiciaire a été ordonnée et les acquéreurs ont ensuite assigné le vendeur en garantie des vices cachés, ainsi que le notaire puis en garantie l’agent immobilier.

La cour d’appel (CA Lyon, 27 sept. 2018, n° 18/00408), rendu sur renvoi après cassation (Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, n° 16-24.170) condamne le vendeur à payer aux acquéreurs le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble et rappelle que le notaire et l’agent immobilier doivent supporter la condamnation à hauteur de 10 %.

La Cour de cassation approuve la cour d’appel.

Il résulte de l’article 1645 du Code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

Les acquéreurs qui ont choisi de conserver l’immeuble ne demandant que des dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de l’article 1645 du Code civil.

« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur »

Ainsi, lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction.

Le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages-intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi et l’acquéreur est en droit de demander la réparation de tous les préjudices imputables au vices cachés.